Як не платити податки при здачі квартири :: Про гроші

 

Главная » Iнше » Як не платити податки при здачі квартири

Як не платити податки при здачі квартири

Здати квартиру і не платити податки

Як не платити податки при здачі квартири

Орендодавцям не обов'язково реєструватися як індивідуальний підприємець, але власники, які отримують дохід від здачі квартир, зобов'язані сплачувати з такого доходу податок - 13% суми, отриманої в рік. За несплату передбачена відповідальність, в тому числі кримінальна. Так, ухилення від сплати податків та / або зборів з фізичної особи, вчинене у великих або особливо великих розмірах, тягне покарання аж до позбавлення волі на термін від одного до трьох років.

«При цьому« великим розміром »вважається отримання за здачу квартири від 21 тис. Руб. в місяць протягом трьох років, - пояснює начальник юридичної служби групи компаній «Пересвет-груп» Елеонора Завгородня. - В умовах нинішнього столичного ринку така сума становить мінімальну вартість оренди однокімнатної квартири в місяць ».

Закон передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору оренди квартири, укладеного на один рік і більше. Уточнимо, що з юридичними особами укладається договір оренди, з фізичними - договір найму.

Таким чином, про договір найму, що не підлягає обов'язковій державній реєстрації, буде відомо тільки що підписали його особам - власнику квартири і наймачеві. Але в разі, якщо власник має намір зареєструвати наймача в своїй квартирі за місцем проживання (постійно або тимчасово), органи реєстраційного обліку зажадають у нього договір найму.

При цьому треба розуміти, що при виникненні будь-яких проблем власнику квартири буде складно звернутися за захистом своїх прав до компетентних органів, оскільки йому доведеться розкривати інформацію про отримані доходи та нести відповідальність за ухилення від сплати податків.

Дрібниць у договорі не буває

Головна гарантія дотримання прав і інтересів власника квартири при її здачі забезпечується договором, в який включені відповідні умови. При наявності певних знань власник здатний скласти такий договір сам. Але він також може звернутися за допомогою до фахівців за операціями з нерухомістю (юристам і ріелторам), які виходячи з вимог і конкретної ситуації складуть договір найму, найбільш повно захищає інтереси орендодавця.

При Складання договору потрібно звернути увагу на наступні істотні умови. Права і обов'язки власника і наймача. Власник зобов'язаний передати наймачеві квартиру, придатну для проживання, і забезпечувати експлуатацію будинку, де знаходиться квартира, а наймач - використовувати квартиру лише для проживання, підтримувати в належному стані і вносити плату за найм. Власник має право зобов'язати наймачеві будь-які інші дії, які дозволять зберегти квартиру в належному вигляді і не заподіяти шкоди іншим громадянам.

Інша істотна умова - ціна найму і порядок оплати. Як правило, в договорі вказується сума і період часу, за який вона вноситься. Доцільно вказати, в який термін наймач зобов'язаний передати цю суму господареві квартири, а також наслідки прострочення оплати. Ця умова дозволить власнику стягнути з мешканця штраф або неустойку, якщо той пропустить термін оплати.

Е. Завгородня радить обумовити обов'язки по оплаті житлово-комунальних послуг, послуг телефонного зв'язку, Інтернету, обслуговування домофону або охорони під'їзду. Від такого умови, як термін договору, залежить ряд обставин. Якщо термін в договорі не зазначено, за законом він вважається укладеним на п'ять років. Якщо договір укладений менш ніж на один рік, то при відсутності спеціальних застережень на такий договір не поширюються передбачені законом правила про переважне право наймача на укладення договору на новий термін.

Один по одному ставай

У договорі має сенс

Вказати кількість і склад осіб, які проживають в квартирі разом з наймачем. Якщо він збирається оселитися в ній разом з родичами, треба перерахувати в договорі найму всіх членів сім'ї, так як за законом вони мають право користуватися квартирою нарівні з наймачем. Крім того, за всі дії зазначених осіб, які порушують умови договору, перед власником квартири несе відповідальність наймач.

У договорі ці особи не вказані? Наймач вправі вселити їх в квартиру тільки за згодою власника та за умови дотримання норми житлової площі на одну людину. Це правило не поширюється на неповнолітніх дітей.

Ще один істотний момент - умови дострокового розірвання договору та порядок фізичного звільнення квартири наймачем. Договір найму можна розірвати достроково лише у випадках, встановлених законодавством. Наймач має право розірвати договір у будь-який час, але за умови, що він письмово повідомить про це власника квартири за три місяці. Власнику квартири дозволено достроково розірвати договір найму тільки в судовому порядку - у разі, якщо наймач прострочує або взагалі не вносить плату, руйнує або псує квартиру і т. Д.

«Власник може уточнити порядок дострокового розірвання договору, конкретизувати його процедуру, вказавши, наприклад, термін, протягом якого наймач фізично звільняє квартиру, - коментує Е. Завгородня. - Це дуже актуально при поширеною на ринку житла ситуації: розірвавши договір з недобросовісним наймачем, власник зацікавлений в швидкому звільненні квартири для здачі її іншим особам ».

Важливий пункт - санкції за порушення умов договору, відповідальність у разі заподіяння шкоди сусідам (затока, пожежа і т. П.). Це дозволить стягнути з наймача будь-які збитки, завдані його діями. В інтересах власника передбачити максимальну кількість випадків відповідальності наймача за дії, що порушують умови найму.

Важливо обумовити порядок внесення змін в обстановку квартири (це особливо актуально для квартир з дорогим ремонтом: досить часто власники після закінчення терміну договору отримують квартиру з дірками в стінах від висіли у наймачів картин, поличок, навісних шаф і т. П.).

Крім того, складаючи договір, уважно поставтеся до інформації про продукт квартири, включіть повний список предметів обстановки в акт передачі, в тому числі вкажіть наявність або відсутність пошкоджень на стінах, підлозі, стелі, вікнах; яка сантехніка встановлена; які електророзетки і вимикачі (і скільки їх) і т. п. Навіть якщо у вас недорогий ремонт, навряд чи вам захочеться витрачати гроші на те, щоб купувати і встановлювати розетки і вимикачі знову. Акт підписують власник і наймач.

Найчастіше до даних аспектам власники підходять безтурботно, не звертаючи на них уваги або вважаючи їх обговорення «незручним». Але варто зламати стереотипи, що склалися в цьому відношенні і убезпечити себе від подальших неприємностей.

Засіб від страху

Добре, якщо квартира, її внутрішнє оздоблення і майно (особливо цінне) застраховані, а страхові випадки поширюються також на ситуації, коли квартира передана в оренду або здається в найм. Власник може самостійно застрахувати свою нерухомість до або після укладення договору найму або покласти цей обов'язок на наймача за умовами договору.

Має сенс подумати про страхування цивільної відповідальності власника за можливі збитки сусідам. Це дозволить мінімізувати ризики, пов'язані з наслідками шкоди, якої завдасть наймач або спільно проживають з ним громадяни квартирі власника або його сусідам (наприклад, при затоці).

Наталія Мартинова "Квадратний метр"