ПІФи нерухомості :: Про гроші

 

Главная » Iнше » ПІФи нерухомості

ПІФи нерухомості

ПІФи нерухомості: закриті пайові інвестиційні фонди

ПІФи нерухомості

У категорії закритих ПІФів найбільшого поширення набули пайові фонди нерухомості. іменовані скорочено ЗПІФН. Вони стали зручним фінансовим інструментом для девелоперів, інвестиційних компаній і банків. Затребуваність ЗПІФН пояснюється наявністю податкових пільг і серйозної законодавчої бази для захисту прав та інтересів інвесторів.

Види фондів нерухомості

На даний момент діє три різновиди ЗПІФН, а саме:

  • Рентні закриті пайові інвестиційні фонди нерухомості;
  • Закриті пайові інвестиційні фонди нерухомості з гарантованою прибутковістю
  • Девелоперські фонди для кваліфікованих інвесторів;

Для управління комерційною нерухомістю та отримання на регулярній основі доходів від здачі площ в оренду створюються рентні ПІФи нерухомості. Пайовикам рентних ЗПІФН і ПІФів нерухомості гарантоване одержання щорічного доходу за інвестиційними паями.

ПІФи нерухомості

Схема взаємодії ЗПІФ для власників нерухомості

Кілька років тому законодавцем був введений інститут кваліфікованих інвесторів, до яких відносяться особи, які мають достатній досвід і відповідний рівень кваліфікації, що дозволяє їм адекватно підходити до оцінки ризиків, пов'язаних з колективним інвестуванням.

Керуючі компанії фондів, учасниками яких є лише кваліфіковані інвестори, наділені широкими можливостями для інвестування. Будівництво нових об'єктів нерухомості і реконструкція давно експлуатуються будівель здійснюється через девелоперські фонди. Саме так прийнято називати ЗПІФН для кваліфікованих інвесторів.

ЗПІФН - механізм залучення інвестицій

ПІФ нерухомості позиціонується як зручний механізм залучення і акумулювання інвестицій, використовуваних при фінансуванні різних проектів на ринку нерухомості. Регулювання правовідносин, що виникають між власниками інвестиційних паїв і керуючою компанією, грунтується на Законі про інвестиційні фонди та численних нормативних актах ФСФР Росії та Уряду РФ, в яких передбачені наступні моменти:

  • Об'єкти нерухомості ЗПІФН знаходяться у власників інвестиційних паїв у спільній частковій власності;
  • Керуюча компанія ЗПІФН обтяжена веденням значної кількості форм звітності, що відбиває реальний стан справ у фонді;
  • Операції з активами ЗПІФН знаходяться під контролем спеціалізованого депозитарію;
  • Регулярна оцінка нерухомих активів ЗПІФН проводиться незалежним оцінювачем;
  • Щорічний аудит діяльності фонду;
  • Власники інвестиційних паїв ЗПІФН наділені правом впливу на ряд рішень, прийнятих на загальних зборах: питання про зміну керуючої компанії, необхідність внесення змін до інвестиційної декларації фонду та ін.
  • Створення інвестиційного комітету в ЗПІФН з кваліфікованими інвесторами прописується

    В правилах фонду, при цьому повноваження комітету можуть бути досить значними, аж до затвердження будь-яких угод з нерухомістю;

  • Реєстратор веде облік власників інвестиційних паїв, а також угод по переходу прав на паї; як реєстратора може виступати спеціалізований депозитарій пайового інвестиційного фонду або особа, яка отримала ліцензію на діяльність, пов'язану з веденням реєстру власників іменних цінних паперів.

При реалізації проектів, пов'язаних з будівництвом і експлуатацією об'єктів нерухомості, ПІФами можуть виконуватися різні функції . Фонди займають позицію «держателя майна», забудовника, замовника або інвестора. Від схеми, обраної для конкретного проекту, залежить і механізм його фінансування.

ПІФи нерухомості

Загальна схема взаємодії ЗПІФ для забудовників.

До способів, якими може скористатися керуюча компанія для залучення інвестицій під проекти, що реалізуються в рамках закритого пайового інвестиційного фонду нерухомості, відносяться:

  • Первинне розміщення паїв, а також розміщення додаткових інвестиційних паїв, після завершення процесу формування фонду;
  • Залучення коштів інвесторів в рамках інвестиційних контрактів для будівництва або реконструкції об'єктів нерухомості;
  • Позикове фінансування (застосовується лише для ЗПІФН з кваліфікованими інвесторами).

ЗПІФН - інструмент податкової оптимізації

На нерухоме майно, що знаходиться в складі активів ЗПІФН, не поширюється дія податку на майно. Також з доходів, отриманих в рамках ПІФу, не стягується податок на прибуток. Тому так популярні рентні фонди, пайовики яких фактично звільняються від податку рентних платежів. Крім цього користуються законною схемою «відходу» від сплати податку на майно.

Якщо фонд виступає в якості інвестора будівництва і через нього направляються фінансові потоки, то вдається досягти аналогічної податкової оптимізації. Так як після завершення будівельних робіт і введення новобудови в експлуатацію керуюча компанія включає об'єкт нерухомості до складу активів фонду. Після цього використання площ і їх реалізація відбувається без сплати податку на прибуток.

ЗПІФН - елемент правової безпеки

Передача нерухомого майна до пайового фонду забезпечує більш надійну його захист. Переважна частка в ЗПІФН не дає можливості розпоряджатися активами. Також відповідно до норм Цивільного кодексу РФ на майно фонду не може бути звернений арешт або стягнення за боргами його учасників або довірчого керуючого. Крім цього можливість відчуження майна ПІФу істотно обмежена законодавством, за рахунок вимог, що пред'являються до складу та структури активів, обов'язковому отриманню згоди спеціалізованого депозитарію, діяльність якого знаходиться під контролем ФСФР Росії.